Adóblog
Olvassa a legfrissebb híreket !

Keresés

Cikkek

Ingatlanokra vonatkozó számviteli szabályok

Az ingatlan és ahhoz tartozó fogalmakat elemzem először. Ingatlannak nevezik a föld és minden olyan anyagi eszközt, amelyet a földdel tartós kapcsolatban létesítettek. Például a rendeltetésszerűen használatba vett földterület. Telek, telkesítés tulajdoni hányada. Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok. Földterületnek nevezik, azt a területet, ami mezőgazdasági hasznosítás célját szolgálja. Ilyenek a szántóföld, erdő területe, nádas, gyepterület, halastó földterülete. A szántóföld, ha rendszeres szántóföldi művelés alatt áll, ha átmenetileg növénytermelésre nem használják. Teleknek nevezik, az olyan földterületet, mely úgy került beszerzésre, hogy a vásárlás, kisajátítás, egyszeri telek igénybevételi díjat kifizetik. Azonos ingatlancsoport a telkesítés. Nem tartozik a fogalmába a földterületen levő építmény és egyéb tárgyi eszköz. Telkesítés az, amikor a beruházási tevékenység eredménye, a talaj hasznosításának növelése érdekében, módosítja a talaj tulajdonságait. Magába foglalja a talajjavítást, területfeltöltést. Építménynek nevezik az épületet és egyéb építményt. Végleges vagy ideiglenes rendeltetéssel megvalósított műszaki alkotás, a talajjal való egybeépítés miatt, a talaj természetes állapotának megváltoztatásával jön létre. Épületnek nevezik, szerkezetileg önálló építményt, amely részben vagy egészben elválasztott teret alkot a környező külső tértől épületszerkezetekkel. Nem része az épületnek, tehát külön tárgyi eszköz az épületen belüli technológia. Például riasztó berendezés, teherfelvonó. Az adott épület konkrétan meghatározott, egyéb megállapodásban, szerződésben meghatározott nevesített részt épületrésznek neveznek. A közös tulajdonban álló ingatlan adott tulajdonost megillető részt az ingatlan tulajdoni hányadának nevezik. Minden épületnek nem minősülő egyéb építményt, egyéb építménynek definiálnak. Például a vasút, az út, kerítés. Üzemen kívüli ingatlanról beszélünk, ha a vállalkozás tulajdonában áll az ingatlan és nincs közvetlen kapcsolatban a vállalkozási tevékenységgel. Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogról beszélünk a következőknél. Ilyenek a haszonélvezet, földhasználat, bérleti jog, használati jog, szorgalmi jog.

Az ingatlan helye a számviteli nyilvántartásban és mérlegben

Tárgyi eszközként szerepelnek. A főkönyvi számlákon belül az 1. Befektetett eszközök számlaosztályába tartoznak. Először beruházások számlacsoportban kell nyilvántartani. Használatba vételkor és üzembe helyezéskor lehet aktiválni a megfelelő csoportban. Kivétel a vagyoni értékű jog, melyet beszerzéskor közvetlenül az ingatlanok közé kell felvenni.

Az ingatlanok bekerülési értéke

Általános szabályok szerint kell meghatározni. Figyelembe kell venni a jellegüket. Magába foglalja azokat a tételeket, melyek az ingatlanhoz kapcsolódnak, melyek az üzembe helyezés időpontjáig merülnek fel. Kiinduló alapja, hogy a beszerzésre milyen módon került sor. Vásárlás esetén vételár engedménnyel csökkentett, felárral növelt értéke. Nem pénzbeli hozzájárulásnál a legfőbb szerv által létesítő okiratban meghatározott érték. Csere ingatlan esetén a csereszerződés szerinti érték. Követelésnél a beszámítási érték. Nem része a bekerülési értéknek a felszámított, levonható adó. Az ingatlan értékét növelik a szállítási és rakodási, alapozási, üzembe helyezési, tevékenység ellenértéke, díja. A bizományi díj, jogszabályon alapuló hatósági, igazgatási díj.

Az ingatlan értékelése

Általános szabály szerint, egyedileg kell értékelni. Figyelembe kell venni a bekerülési érték (bruttó érték) terv szerinti értékcsökkenési leírását, a terv szerinti értékcsökkenési leírást, terven felüli leírás visszanövelt értékét. A könyvelési nyilvántartásokban ez úgy valósul meg, hogy külön főkönyvi számlákon kell kimutatni az ingatlan bruttó értékét és a fentebb említett figyelembe vett tényezőket. Terv szerinti értékcsökkenés leírás sajátosságai a következők. Amortizáció. Az ingatlan bekerülési értéke maradványértékkel csökkentett összegének a várható használati időre felosztott, üzembe helyezés időpontjától évente költségként elszámolt összege. Nem lehet terv szerinti értékcsökkenési leírásként elszámolni a telket, földterületet. Terven felüli leírás jellemzői a következők. Akkor kell elszámolni, ha az ingatlan, ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog vagy az ingatlan beruházás könyv szerinti értéke magasabb tartósan és jelentősen, mint a piaci értéke. Ha az ingatlan, illetve az ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog vagy az ingatlan beruházás értéke tartósan lecsökken, mert feleslegessé válik vagy megrongálódik, megsemmisül, felhasználhatatlan. A felülvizsgálat, megváltoztatás szabályai a következők. A piaci érték alapon meghatározott terven felüli értékcsökkenés elszámolásának okai nem vagy részben állnak fent, meg kell szüntetni az elszámolt terven felüli leírást az egyéb bevételek javára történő visszaírással. Ezt olyan mértékig kell végrehajtani, hogy az eszköz a piaci értéken, legfeljebb a terv szerinti értékcsökkenés figyelembevételével nettó értékben szerepeljen a könyvekben. A számviteli politika meghatározza a piaci alapon történő terven felüli leírásnál a tartós és jelentős fogalmakat. Tartós a tendencia, ha az értékelés időpontjától múltbeli időszakból és az értékelés időpontját követő jövőbeli időszakból kiemelt összefüggő, 12 hónapos megszakítás nélküli időintervallumban a könyv szerinti értékhez kell viszonyítani a múlt tapasztalatait és a jövőbeli várakozásait. Nem számolható el a terv szerinti, terven felüli értékcsökkenés a teljesen leírt ingatlanoknál, a tervezett maradványértéket elért ingatlanoknál. Az értékhelyesbítés szabályai a következők. Akkor számolható el az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog, ingatlan beruházás esetében, ha a vállalkozás döntése az, hogy alkalmazza a mérlegkészítéskor piaci értéken történő értékelés szabályát és az eszköz mérlegkészítéskor piaci értéke jelentősen meghaladja a terv szerinti értékcsökkenéssel csökkentett bekerülési értékét. A különbözetet az ingatlanhoz, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű joghoz, ingatlan beruházáshoz hozzárendelt értékhelyesbesítés számlán kell elszámolni. Jelentős nagyságrendet a számviteli politikában kell rögzíteni, a könyv szerinti érték meghatározott százalékában. Értékhelyesbítés és terven felüli leírás egyidejűleg nem mutatható ki a könyvekben.

Ingatlan bekerülésének elszámolása

Az ingatlan leggyakoribb bekerülési formái a következők. Vásárolt ingatlant az előzetesen felszámított áfával csökkentett vételárán kell felvenni a könyvekbe, a beruházások közé, majd a tartozás a pénzügyi rendezésekor kerül kivezetésre a pénzeszközökkel szembe. Az ingatlan beruházás értékét növelik, azok a tételek, amely az ingatlan beszerzésével összefüggésben merül fel, az üzembe helyezés időpontjáig. Az ingatlan adásvétel nem minden esetben áfázik. Ha igen, akkor az előírásoknak megfelelően az egyenes áfa és a fordított áfa szabályait kell alkalmazni. A könyvekbe való felvétele, akkor számolják el, ha a szerződés szerinti teljesítés megtörténik. A követelés fejében átvett ingatlannál a felek által megállapított beszámítási értéken kell felvenni a könyvekbe az ingatlant, a beruházások közé. Az Áfa elszámolására az ingatlan vásárlás szabályai az irányadóak. A csereszerződés szerinti értéken kell felvenni a könyvekbe a cserébe kapott ingatlant. Ugyanilyen értékeken kell elszámolni követelésként. A fizetendő áfát az egyéb követelésekkel szemben kell elszámolni, a partner általi megfizetéskor. Apportba kapott ingatlannál alapításkor vagy tőkeemeléskor a legfőbb döntéshozó szerv által elfogadott, létesítő okiratban apportlista szerinti értéken kell felvenni a könyvekbe, a beruházások közé. Ez az ügylet áfa körön kívüli. Térítés nélkül átvett, ajándékba, hagyatékként kapott, többletként fellelt ingatlanoknál a bekerülés időpontjában érvényes piaci értéken kell a könyvekbe felvenni, a beruházások közé. Saját beruházás útján került ingatlannál az előállításuk érdekében felmerült költségek összegében kell elszámolni a könyvekben, a beruházások között. Ha kizárólag adólevonásra jogosító tevékenység érdekében használja a beruházás időszakában vásárolt terméket, akkor az előzetesen felszámított áfát a beruházás során levonásba helyezheti. Ha a vállalkozás, nem adóköteles tevékenység céljából állítja elő az eszközt, részben vagy egészben, akkor az ellenértékben áthárított adót az aktiválás időpontjában helyezheti levonásba.

Ingatlan állományból való kivezetés elszámolása

Legjellemzőbb esetei és azok elszámolása a következő. Az eladott ingatlannál a könyv szerinti értéken kell kivezetni a könyvekből és el kell számolni áfa nélküli ellenértékét követelésként, egyéb bevételként. A kivezetés két lépésben és bruttó módon történik. Az ingatlan áfa-köteles. Egyenes áfa szabályai alá tartozik, akkor az eladó követelésként és fizetendő áfaként számolja el. A követelést pénzügyi rendezésekor vezeti ki a könyvekből. Fordított áfás eladásnál, a vevő rendezi és számolja el az áfát. Tartozás fejében átadott ingatlannál az ingatlan eladás szabályai szerint kell kivezetni a könyv szerinti értéket. El kell számolni a felek által megállapított beszámítási értéket követelésként, egyéb bevételként. Ezt a követelést úgy kell beszámítani a rendezendő tartozásba, ezeket kell törlesztettnek tekinteni előbb, amennyiben késedelmi kamat, egyéb járulékos költségre vonatkozó tartozás is fennáll. A cserébe adott ingatlannál a könyv szerinti értékét az eladás szabályai szerint kell kivezetni a könyvekből. Egyidejűleg el kell számolni a csereszerződés szerinti értékét, mint követelésként, ellenértékként, egyéb bevételként. Ha áfa köteles a cserébe kapott eszköz, akkor a cserébe vevő előzetesen felszámított áfaként vonhatja le, vagy elszámolja le nem vonható áfaként. Az apportba adott ingatlannál az egyéb ráfordítások között, vagy az egyéb bevételek között kell elszámolni a könyv szerinti érték és az apportlista szerinti érték közötti különbözetet. Ellenében kapott részesedést áfa nélküli értéken kell felvenni a könyvekbe. Termékértékesítésnél az ügylet áfa körön kívüli. Térítés nélkül átadott ingatlannál a könyv szerinti értéket az egyéb ráfordításokkal szemben kell kivezetni a könyvekből, kivéve, ha nem magánszemély részére történik az átadás. Itt a juttatás miatt a fizetendő járulékot a bérjárulékok között kell elszámolni. Ha magánszemély részére történik az átadás, akkor személyi jellegű egyéb kifizetésként kell elszámolni. Ha az ingatlanhoz levonható áfa kapcsolódik, annak térítés nélküli átadásánál áfa-fizetési kötelezettség keletkezik. Az átadó döntése, hogy a juttatásban részesülő irányába áthárítja e a fizetendő áfát. Selejtezett, megsemmisült, lebontott ingatlannál a könyv szerinti értéket azonosan kell kivezetni a könyvekből a terven felüli leírással az egyéb ráfordításokkal szemben. Esetleges bontási költségeket a tárgyévi költségek között kell elszámolni jellegük szerint.

Ingatlanok analitikus nyilvántartása

  Egyedileg kell nyilvántartani az ingatlanokat, ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogokat. Az analitikus nyilvántartás rögzíti a részletes nyilvántartást. A következő adatokat kell feltüntetni. Ingatlan megnevezése, azonosításához szükséges adatok, beszerzés és létesítés éve, bekerülési mód és jogcím, üzembe helyezés időpontja, hasznosítás módja, tervezett hasznos élettartam, tervezett maradványérték, karbantartási munkák ütemezése, beruházások és értéknövelő munkák jellege és értéke.

Ingatlanok kiegészítő mellékletében való bemutatása

Itt a következőket kell bemutatni. Ingatlanok bekerülési értékét, terv szerinti értékcsökkenése esetén a halmozott összeget, terven felüli leírás tárgyévi nyitóértékét, tárgyévi növekedést és csökkenést. Terv szerinti értékcsökkenés megváltoztatásának okát, forrásokra és eszközökre tárgyévi eredményre gyakorolt hatását. Ingatlanokhoz kapcsolódó értékhelyesbítések nyitó értékét, növekedését, csökkenését. Piaci értéken történő értékelés alkalmazott elveit és módszereit.