Adóblog
Olvassa a legfrissebb híreket !

Keresés

Cikkek

A cikk összefoglalóan mutatja be az ingatlan átruházással kapcsolatos gazdasági események áfa hatásait.

MI AZ INGATLAN?

A magyar jogban korrekt ingatlan definíció nem található. A HÉA irányelv végrehajtási rendeletében megfogalmazásra került az ingatlan definíció, így a magyar áfaszabályok alkalmazása során ezt kell használnunk. A rendelet a következő módon szabályozza az ingatlan fogalmi körét:

a)      a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és amely birtokba vehető;

b)     bármely épület vagy felépítmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;

c)      az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyt már beépítettek, és amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők, liftek;

d)     az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.

A cikkben abból indulunk ki, hogy ingatlannak a földterület és/vagy a ráépített építmény minősül.

AZ ADÓFIZETÉSI KÖTELEZETTSÉG HELYE (TELJESÍTÉSI HELY)

Ha az adófizetési kötelezettség illetve a teljesítés helye nem belföld, úgy áfafizetési kötelezettség nem keletkezik az ügylet során. Ha más ország a teljesítési hely, akkor az adott országban kell az adót megfizetni. Az ingatlanok értékesítésének teljesítési helye az a hely, ahol az ingatlan található. Ebből következik, hogy csak a Magyarország területén található ingatlanokkal kapcsolatban alkalmazzuk az áfatörvény szabályait.

Ha az ügylet külföldön teljesített, akkor a magyar adóalanynak az adott ország szabályait kell tanulmányoznia, melynek során el kell dönteni, hogy ki az adófizetésre kötelezett, melyik ország szabályai alapján kell kiállítani a számlákat, és mennyi a fizetendő adó. Egy külföldi ingatlan értékesítése esetén mindenképpen egy helyi szakember segítségét vegyük igénybe

A TELJESÍTÉS IDŐPONTJA

A teljesítés időpontja az a nap, amely időpontban az ügylet után adófizetési kötelezettsége keletkezik az eladónak. ingatlanértékesítési konstrukciók esetén a következő teljesítési időpontok vehetők számba:

            Amennyiben az ingatlan adás-vétel során a szerződés akarat előleggel vagy foglalóval kerül biztosításra, úgy az előleg vagy a foglaló átadásának, illetve az eladó bankszámláján történő jóváírás napja a teljesítési időpont. Ha az előleget nem az eladónak fizetik, hanem ügyvédi letétbe helyezik, úgy az előleghez fűződő jogkövetkezmény nem áll be csak akkor, ha az ügyvéd tovább utalja az előleget az eladónak.

            A vételi opcióként fizetett összeg nem előleg! A vételi jog vásárlása külön ügylet, és nem az ingatlan adókulcsával adózik, hanem minden esetben 27%-os. Az opció vételének teljesítési időpontja az opciós díj megfizetésének napja.

Az ingatlanértékesítés teljesítési időpontjaként két időpont jöhet szóba. Egyik a tulajdonos átszállásának napja, a másik az ingatlan birtokba adása.

            Ha a birtokba adás korábbi, mint a szerződés szerinti tulajdonjog átadás (részletvétel, lízing, tulajdonjog fenntartással értékesítés), akkor a birtokba adás a teljesítés időpontja.

            Ha a tulajdonjog átadásra kerül az ingatlan tényleges fizikai átadása előtt, akkor azzal minden tulajdonosi jogosultságot megszerez a vevő (birtoklás, használat, rendelkezés), így ez esetben nincs jelentősége, hogy a „kulcsokat mikor adják át”, a tulajdonszerzés időpontja teljesítési időpont lesz.

            Részteljesítés nincs ingatlanértékesítés esetében, csak előleg számla és végszámla állítható ki. Vagyis a birtokba vagy tulajdonba adásig fizetett összegek előlegnek minősülnek, majd a birtokba vagy tulajdonba adáskor ki kell állítani a végszámlát. (Súlyos hiba „ingatlanértékesítés X. részszámla” kiállítása!)

Ellentmondás az előző bekezdésben foglaltakkal: Az áfatv. 10. § d) pontja az építőipari szolgáltatást bizonyos körülmények teljesíülése esetén termékértékesítésnek tekinti. Akkor minősül az építőipari szolgáltatás termékértékesítésnek, ha munka következményeként olyan építmény kerül átadásra a megrendelőnek, amely építményt be kell jegyeztetni a földhivatali nyilvántartásba. E kvázi termékértékesítés esetén részteljesítés rendre alkalmazásra kerül, mivel a szerződés tárgya természetben osztható. A szerződő felek különböző készültségi fokoknál részteljesítésben szoktak megállapodni, mely megállapodásokat az adóellenőrzések során még nem kifogásolták meg.

AZ INGATLANÉRTÉKESÍTÉS ADÓKULCSA

Az ingatlanokat adómentesen vagy 27 vagy 5%-os adókulccsal értékesítjük.

            27%-os adó terheli az üres építési telkeket és az olyan felépítményes ingatlant, amely építés alatt áll, vagy a használatba vételi engedélye óta két év nem telt el.

            5%-os adó terheli az olyan lakóingatlant, amely építés alatt áll vagy két évnél nem régebbi, továbbá a hasznos alapterülete nem haladja meg több lakásos ingatlannál a 150 nm-t, egylakásos ingatlannál a 300 nm-t. 5%-os adó terheli a generálkivitelező szolgáltatását (kvázi termékértékesítés), ha az előbb említett ingatlant épít. Figyelem: bárkinek értékesítjük az ingatlant, az adókulcs 5%-os. A lakáshoz tartozó tárolók szintén 5%-os kulccsal értékesítendők, de a garázs és gazdasági épületek adókulcsa 27%-os Az egy helyrajzi számon található, különböző funkciójú építmények, építményrészek esetében az adóalapot meg kell osztanunk 5%-kal, 27%-kal adózó részre.

            Adómentes az olyan ingatlan értékesítése, amely az előzőekben tárgyalt kritériumoknak nem felel meg (külterületi földterület, belterületi földterület, ha nem építhető rá ingatlan, két évnél régebbi használatba vételi engedéllyel rendelkező ingatlan). Az adómentes értékesítés helyett választhatja az adóalany az adókötelezettséget.

Mindig a felépítménnyel azonos módon adózik az a földterület amelyiken építmény áll (ez valamennyi adóteher esetében azonos szabály).

ADÓFIZETÉSRE KÖTELEZETT SZEMÉLY INGATLANÉRTÉKESÍTÉS ESETÉN

Az adómentes ingatlanértékesítés esetén ez nem értelmezhető.

            Azon ingatlanok esetében, amelyeket fő szabály szerint adókötelesen kell értékesíteni (építési telek, építés alatt álló ingatlan, új ingatlan) az adó fizetésére az eladó a kötelezett. Kivételt képezhet ez alól a felszámoló által értékesített ingatlan, mivel a 100 ezer forintnál nagyobb értékű ügyletre a fordított adózás szabályait kell alkalmazni.

            Fordított adózással kell értékesítenie az adóalanynak azon ingatlanokat, amelyek alapban adómentesen értékesíthetők, de választotta rájuk az adókötelezettséget.

INGYENES INGATLANÁTADÁSOK

Az ingyenes ingatlanátadásra a NAV olyan jogértelmezést adott ki, amely nincs összhangban a jogszabály nyelvi értelmezésével (tehát ne a jogszabály szövege alapján határozzuk meg az adókötelezettséget).

            Ha ingatlant adunk át ingyenesen, azt kell vizsgálnunk, hogy az ingatlan beszerzésekor vagy építésekor az adót levonhattuk-e. Ha levonhattuk az adót, akkor az ingyenes átadás értékesítésnek minősül. Ha nem vonhattuk le az adót, akkor az átadás nem adótárgy, így nem kell utána adót fizetni.

            Ha levontuk az adót beszerzéskor és ingyenesen adjuk át az ingatlant a NAV szerinti a következő módon járjunk el:

            Ha az ingatlan építési teleknek vagy új beépített ingatlannak minősül, akkor az átadáskor az átadónak áfát kell fizetnie az ingatlan forgalmi értéke után.

            Ha az ingatlan nem új, de az átadó választotta az adókötelezettséget, az ingyenes átadáskor nem a fordított adózás szabályai alapján kell eljárni, hanem az átadó lesz adófizetésre kötelezett (jogszabályból nem olvasható ki). Ha az ingatlan nem új és készletként volt nyilvántartva az átadó könyveiben (nem tárgyi eszköz), és az átadó nem választotta az adókötelezettséget, akkor az ingyenes átadáskor az átadó a forgalmi érték után adófizetésre kötelezett (jogszabályból nem olvasható ki).

            Ha az ingatlan nem új, és tárgyi eszközként volt hasznosítva és az átadó nem választotta az adókötelezettséget, akkor az átadó az átadáskor nem számít fel adót.

            Ha az ingatlan nem új, és tárgyi eszközként volt hasznosítva és az átadó választotta az adókötelezettséget, akkor az átadáskor adót számít fel.

Ha az ingatlant apportként adjuk át, nem kell áfát felszámítani, ha a 18. §-ban foglalt feltételek teljesülnek.

 

LAKÁS ÁFAMÉRTÉKE

Bizonyos mérethatárig, az építés alatt álló és az új építésű lakások értékesítésének adókulcsa 5%-ra csökkent 2016. 01. 01-től.

Nézzük meg, hogy az új adókulcs és a lakásáfa visszatéríttetésére vonatkozó szabályok milyen adóteher variációkat jelen egyes magánszemély vásárlóknak, ill. építtetőknek:

·         5%-os az adóteher, ha a magánszemély megveszi készen az újnak minősülő lakóingatlanát. (paraméterekről a fentiekben volt szó).

·         5%-os az adóteher, ha a magánszemély kulcsra készen építteti meg a lakóingatlanát, a vállalkozóval a saját telkén, figyelemmel a méretkorlátokra;.

·         27%-os az adóteher, ha adóalanytól veszi a magánszemély a lakóingatlant, amely ingatlan esetében a használatba vételi engedély már több mint két évvel korábban kiadásra került;

·         27%-os az adóteher, ha adóalanytól veszi a magánszemély az új lakóingatlanát, de az ingatlan nagyobb, mint 150 ill. 300 nm;

·         27%-os az adóteher, ha a magánszemély nem generálkivitelezésben építteti meg az ingatlanát, és nem jogosult az áfa visszatérítésére (pl. adótartozása van, böntetett előéletű);

·         nincs adóteher, ha a magánszemély nem generálkivitelezővel építteti az ingatlanát és az áfa visszatéríttetésre jogosult (figyelemmel az 5 milliós határra);

·         nincs adóteher (látszólag), ha a magánszemély nem adóalanytól vásárol ingatlant.

AZ 5%-os LAKÁSÁFA ÁTMENETI SZABÁLYAI

·         A 2016. 01. 01-jén vagy azt követő időpontban történt értékesítés esetében alkalmazható az 5%-os adókulcs

·         Ha a 2016-ban értékesített ingatlannal kapcsolatban már az előző években vettek át 27%-os áfatartalmú előleget, úgy az előleg áfatartalma változatlan. A fennmaradó vételárat 5%-os áfa terheli.

·         Lakóingatlan generálkivitelezése esetén a korábbi években kibocsátott 27%-os áfatartalmú részszámlák áfatartalma nem változik. Az 5%-os adókulcs a 2016-ban teljesedésbe ment részteljesítés esetén alkalmazandó.